Masterarbeit von Lilli Rolz, LL.M. Immobilien- und Vollstreckungsrecht, HWR Berlin, 2026

Der Ausbau erneuerbarer Energien im Wohnungssektor ist längst kein Zukunftsszenario mehr, er ist rechtspolitische Gegenwart. Das Solarpaket I, steigende Solarpflichten in mehreren Bundesländern und das im EEG 2023 verankerte Ziel eines 80-prozentigen Anteils erneuerbarer Energien machen deutlich: Photovoltaik auf Wohngebäuden wird zur Regel, nicht zur Ausnahme.

Doch wie lässt sich der durch PV-Anlagen erzeugte Strom rechtssicher und praktikabel in den Wohnungsmietvertrag einbinden? Diese Frage steht im Mittelpunkt der hier veröffentlichten Masterarbeit.

Die Arbeit untersucht zunächst die bereits etablierten Modelle des Mieterstroms nach § 42a EnWG und der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG, wobei aufgezeigt wird, warum beide Modelle aufgrund des gesetzlichen Kopplungsverbots nicht in den Mietvertrag integriert werden können. Im Mittelpunkt steht danach ein eigenständiges Modell: die Einbindung von Photovoltaikstrom als Bestandteil des Mietvertrages selbst.

Die Arbeit beleuchtet dabei unter anderem:

• die Einordnung der PV-Anlage als wesentlicher Gebäudebestandteil nach § 94 Abs. 2 BGB

• die Zulässigkeit der Refinanzierung der Anlage über die Nettokaltmiete sowie über Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB

• die Umlagefähigkeit anfallender Betriebskosten – von Wartung über Zählermiete bis hin zur Versicherung

• die rechtliche Behandlung von Einnahmen aus der Überschusseinspeisung

• die Wahrung der Vertragsfreiheit des Mieters trotz eingebundener Stromversorgung

• zwei konkrete Abrechnungsmodelle: das Betriebskostenmodell und das Pauschal-/Inklusivmietenmodell 

Das Ergebnis: Die mietvertragliche Einbindung von Photovoltaikstrom ist rechtlich zulässig und bietet sowohl Vermietern als auch Mietern handfeste Vorteile: weniger Bürokratie, günstigerer Strom und ein aktiver Beitrag zur Energiewende. Gleichzeitig erfordert die Umsetzung eine sorgfältige, einzelfallbezogene Vertragsgestaltung, die die bestehenden miet- und energierechtlichen Rahmenbedingungen konsequent berücksichtigt.

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